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國家中心城市，經濟增速居前列。西安是陜西省省會，地處陜北和華北的交界處，是輻射西北的中心城市。2022 年西安市地區生產總值（GDP）11486.51億元，同比增速4.4%，GDP 增速在全國GDP 前30 的城市中排名第三，西部城市位列第一。第三產業貢獻度高，占比61.74%。2022 年西安城鎮居民人均可支配收入48418 元，農村居民人均可支配收入18285 元。2022 年西安市常住人口為1300 萬，城鎮化率79.6%，位居全國前列。
房地產市場特點：投資增速放緩，供銷規模回升，呈現回暖勢頭。2014 年至2021 年期間，西安房地產投資平均增速僅為5.2%，投資增速放緩。2023 年H1 西安供應面積與成交面積同比增長分別為34.7%、78.6%，迎來復蘇苗頭。
新房市場：1）上半年供銷量升價穩，庫存減少，去化速度提升，呈回暖態勢。2023 上半年西安商品住宅供應面積520.36 萬平米，同比增長34.7%；成交面積673.05 萬平米，同比增長78.56%，成交價格17919 元/平，同比增長2.44%。2023 年6 月庫存面積697.32 萬方，較1 月下降6.19%；去化周期從2 月的13 月下降至9.7 月，去化速度提升，上半年西安商品住宅市場回溫明顯。
分產品來看，改善面積段占比不斷擴大，從18 年的15.41%上升至23H1 的32.5%，剛需占比仍是首位，占比超50%。2）2022 年至2023 年上半年樓市利好政策不斷落地；下調交易年限、下調公積金首付比例、放寬限購條件等利好政策進行樓市松綁，2022 年首套房利率從5.73%下降至3.9%；首套房公積金貸款利率由2.75%下調至2.6%（五年以下）。2023 年正式出臺“帶押過戶”政策，有抵押的的房產交易無需還清貸款，也能在登記中心進行交易變更。
二手房市場：成交量回升后再轉弱，價格維持穩定。2023 上半年成交7967套，同比增長109%，成交價格17289 元/平，同比增長5.2%。成交量在3 月份達到高峰，3 月成交11419 套，環比增長53.09%，同比增長172.08%。二季度成交未能延續回暖態勢，連降三月，6 月成交6706 套，較3 月縮減70.28%。
土地市場。土地成交同比顯著上漲，市場信心增加。1）土拍規則：從“競地價”到“限地價”，取消毛坯銷售限價；取消房企自持部分。2022 年第一批次后不再集中供地。2023 年建立擬出讓地塊清單公布制度，實行“限房價、限地價”出讓。2）土拍情況：主城區成絕對主力，涉宅成交同比增長42%，拿地熱情提高。2023 上半年西安交易各類用地共147 宗，供應規劃建面1874.86 萬方，同比增長12.65%，成交規劃建面1953.85 萬方，同比增長49.23%，成交樓面均價2500 元/平，同比減少20%。上半年西安涉宅用地成交規劃建面791.34萬方，同比增長42.47%。國央企為拿地主力，占比34%，強勢房企多為保利、龍湖等知名企業，地方平臺托市力度減小。
投資建議：建議關注深耕西安，近期銷售熱度提升較好且拿地意愿較高的優質國央企招商蛇口、華潤置地。
風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。
